금리인상 영향 및 부동산 시장 가격 전망

금리인상 영향으로 부동산 시장 거래량 변화가 하락세로 접어들었습니다. 집값 통계도 매주 하락세입니다. 빅스텝, 자이언트스텝으로 불리는 급격한 금리인상으로 부동산 거래에 큰 영향을 주고 있습니다. 향후 부동산 시장 전망을 통계적 관점으로 생각해봤습니다.

 

 

전문가가 아닌 제 개인 의견으로만 작성한 내용임을 참고해 주세요. 

 

금리인상으로 집값이 하락할까

제목 그대로 금리인상은 장단기적으로 부동산, 집값 하락을 가져올 확률이 큽니다. 이는, 최근 수년간 급격한 부동산 가격 급등과 밀접한 연관이 있습니다. 공급과 수요를 보았을 때, 정해진 부동산 물량 내에 많은 수요자들이 몰리게 되면 당연히 해당 물건은 가격이 오르게 되어있습니다.  

 

다주택 보유자가 아닌, 일반 무주택자들은 이러한 분위기를 참다가 현금 보유한 것과 저축해 놓은 자금, 대출의 힘까지 빌려 집을 매수하게 되었습니다. 그리고, 지속되는 부동산 상승의 분위기는 이 분들에게 2배 이상의 부동산 시세 차익까지 기대할 수 있게 했습니다. 

 

금리 인상을 하는 이유

 

정부가 금리 인상을 하는 이유는 물가를 안정시키기 위함입니다. 빠른 인플레이션, 물가 상승을 해결할 수 있는 방법은 시중 통화량을 조절하는 것입니다. 통화량을 조절하기 위한 유일한 방법은 금리 인상입니다. 

 

금리 인상은 대출 통화량과 관련이 있습니다. 큰 금액의 대출 금액을 통해 물건을 구매하거나 투자를 하는 통화량은 시장 활성화에 큰 영향을 가져다줍니다. 즉, 금리 인상을 통해 대출에 대해 부담을 가질 수 있고 기존보다 대출하는 금액의 크기가 줄어들 수밖에 없습니다. 이는 소비력과 시장 경기의 침체까지 이르게 할 수 있습니다. 

 

[알면 돈이 보인다] - 인플레이션 및 금리 인상 이유

인플레이션 및 금리 인상 이유

[알면 돈이 보인다] - 물가 상승과 금리 인상 관계

물가 상승과 금리 인상 관계

 

팔지 않으면 내 돈이 아니다.

80% 대출이 가능한 집을 매수하였다고 가정하겠습니다. 집 값이 6억이라고 가정하였을 때, 현금을 3억 보유하고 있는 사람을 생각해보겠습니다. 그러면 약 4억 이상을 대출받을 수 있으나, 3억을 대출받아 매월 원리금이나 이자를 납부할 것입니다. 그러면, 원금 3억과 대출금 3억으로 집을 산 것입니다. 

 

 

 

부동산 시장이 좋아 9억이 되었을 때, 3억의 시세차익을 보았다고 기뻐했을 수 있습니다. 대출금 3억은 메웠으니, 이제 팔기만 하면 내 돈 6억만 남는 셈이죠. 수익 100%가 생겼습니다. 

 

그런데, 최근에 기준 금리가 지속적으로 상승하였습니다. 대출에 적용되는 변동금리 역시 함께 올랐습니다. 매월 납입하게 되는 이자나 원리금이 부담스럽지만, 내가 산 집값이 3억이나 올랐으니 이자보다 돈을 더 많이 벌었다고 생각합니다.

 

부동산 수요와 공급 공식

집을 사고 싶은 사람이 많을 때 집값이 오릅니다. 그러나, 대출 규제가 강화되고 대출을 받아 집을 사고 싶은 사람이 대출 금리가 부담스럽다면 그 벽이 더 클 수밖에 없습니다.  

 

이전보다 집을 사려고 하는 사람의 수가 줄어들 수밖에 없습니다. 그러면, 본인이 살고 있는 집이 속한 주변의 거래량이 감소하게 됩니다. 집을 보유하고 있는 사람은 손해를 보지 않기 위해 매도가를 낮추지 않겠지만, 매수하려는 사람은 급매물을 기다릴 것입니다. 

 

결국 집을 사기 위한 치킨게임이 열리는 셈입니다. 매도자와 매수자 간의 원하는 가격이 형성되지 않으면, 초급매물이 등장할 가능성이 큽니다. 그리고, 그 가격으로 집이 거래됐을 때 이것이 '실거래가'로 형성되어 전체적인 시장의 부동산 가격은 낮아질 수 있습니다. 

 

6억의 집을 3억의 원금과 대출 3억으로 샀던 사람이, 집값이 갑자기 4억 수준으로 떨어졌다고 가정해보겠습니다. 이 사람은 손해를 2억을 본 셈입니다. 원금 3억이 1억이 되고, 대출 3억은 고스란히 남아있습니다. 

 

주택을 보유한 사람들은 이에 큰 스트레스와 고민이 생길 수 있습니다. 반대로, 무주택자는 매수 시점을 기다릴 것 입니다. 치킨게임과 같은 이 주택, 부동산 시장은 내년 하반기가 되면 더 커질 것으로 생각됩니다. 

 

 

거주 목적으로 매수한 사람들의 부담은 매월 납입하는 이자와 원리금 정도를 생각하면 되겠지만, 투자목적으로 잦은 이사와 매매를 하신 분들은 고민이 커질 수밖에 없습니다. 

 

2008년 글로벌 금융위기를 생각해보면 그해 9월부터 12월까지 월간 거래량이 약 2,000건 미만이었습니다. 그러나, 현재 실거래 건수는 약 1,000건 수준입니다. 과거에 보지 못했던 저조한 거래량을 보이고 있습니다. 

 

부동산도 보유보다 투자 자산으로 된 지 오랜 시간이 되었습니다. 주식 시장과 같이 매수시점과 매도시점이 중요한 것이 되었습니다. 정부는 연말까지 금리 추가 인상을 할 것으로 보입니다. 이에, 현재 하락하는 부동산 시장 거래량과 집값 하락은 지속 될 것이라고 보여집니다.